En général, il existe deux scénarios possibles lorsque vous achetez une propriété en Espagne: Acheter une propriété qui n’est pas encore finie (en dehors du plan) d’un développeur ou bien acheter une propriété d’une société individuelle ou privée (revente). Le processus est légèrement différent pour chacun, en termes de recherches effectuées, mais la structure de base est similaire.
La première étape du processus d’achat en Espagne est d’assurer le bien que vous avez choisi en déposant une somme d’argent, le dépôt de réservation, auprès du vendeur. Cela garantit que la propriété est retirée du marché et que le prix est fixé pour une certaine période, généralement 30 jours.
Il est essentiel que lorsque vous voyagez en Espagne pour voir les propriétés, des fonds soient disponibles pour payer le dépôt de réservation. Cela peut être en espèces ou, généralement, avec une carte de crédit. Un chèque tiré sur un compte bancaire espagnol serait généralement suffisant, mais pas un chèque tiré sur un compte bancaire non espagnol, en raison du retard dans l'indemnisation et de l'incertitude du taux de change.
Si vous ne pouvez pas payer le dépôt de réservation, il est très peu probable que le vendeur vous réserve la propriété. Ce retard pourrait bien sûr vous coûter votre propriété.
Mijas Homes exige un acompte de réservation compris entre 3 000€ et 12 000€.
Lors de la remise du dépôt de réservation, vous (ou votre représentant) et le vendeur devez signer un contrat de réservation dans lequel les conditions de base du contrat sont intégrées. Ces termes peuvent inclure, par exemple, l'adresse de la propriété, si un garage ou un entrepôt est inclus, les conditions de paiement, la date estimée de l'échange des contrats et la date estimée de l'achèvement.
Il est important de savoir que le dépôt de réservation n'est généralement pas remboursable, sauf s'il est expressément convenu et fixé par des conditions spéciales comme p.ex. augmenter les finances ou même voir la propriété, si elle est réservée sans être vu.
Une fois que le contrat de réservation a été signé et que le dépôt de réservation a été versé au fournisseur, il existe un délai convenu au cours duquel votre mandataire espagnol désigné effectuera toutes les recherches nécessaires en votre nom pour s'assurer que le vendeur est le propriétaire légal du prestataire, si la propriété est libre de toute dette et charges.
Comme au Royaume-Uni, l'Espagne utilise un système de registre de la propriété qui permet à votre avocat espagnol de procéder à une recherche exhaustive des titres, vous offrant ainsi une sécurité accrue et une tranquillité totale.
Pendant cette période, votre avocat espagnol négociera les conditions détaillées de l'accord et les inclurera dans un accord d'achat privé, prêt pour l'échange de contrats. Lors de l’échange de contrats, vous devrez payer entre 20% et 50% du prix d’achat (achat hors du plan) et 10% (achat d’une propriété de revente).
Par l’intervention de votre avocat espagnol, vous serez également assuré (si vous effectuez des achats en dehors du plan) que le développeur fournira une garantie bancaire ou un bon d’assurance pour tous les paiements, ainsi qu’une garantie structurelle de 10 ans une fois rempli. Une garantie bancaire ou un bon d’assurance protège vos paiements et permet de restituer votre argent dans le cas improbable où le développeur ne termine pas la propriété, qu`elle soit liquidée ou même pas terminée à temps et que vous ne souhaitez pas attendre.
L'échange de contrats a un effet similaire à celui de l'Angleterre, puisqu'il oblige l'acheteur et le vendeur à réaliser la transaction à un prix convenu (sous réserve uniquement des fluctuations des taxes). Aucune des deux parties ne peut résilier un achat après l'échange de contrats sans pénalité.
L'achèvement formel est effectué lorsque les actes des titres (acte public) sont signés par les parties devant un notaire public en Espagne et après avoir liquidé le solde du prix d'achat.
Le notaire est un agent public ayant pour fonction de témoigner de la signature des actes de vente et de veiller à ce que les parties se soient conformées aux exigences juridiques applicables à la transaction, telles que le paiement des taxes correspondantes.
Il n’est pas nécessaire que vous soyez physiquement présent au rendez-vous avec le notaire, mais vous pouvez au contraire donner un pouvoir formel ou un mandat verbal informel à votre représentant pour signer les actes en votre nom.
Si vous décidez de donner un mandat verbal à votre représentant, vous devrez vous présenter devant un notaire du Royaume-Uni ou d'Espagne dès que possible après son achèvement pour ratifier les actes. En effet, bien que la propriété ait été transférée, les actes ne peuvent pas être transférés avant d`avoir été inscrits au registre de la propriété avec votre ratification. La ratification est simplement un processus par lequel vous, en tant que propriétaire, confirmez l’achat et livrez une signature originale pour le présenter au registre foncier. Si vous décidez de ratifier vos titres de propriété en Espagne, nous prendrons toutes les dispositions nécessaires et nous vous accompagnerons au bureau du notaire.
L'enregistrement final des titres de propriété se fera dans un délai d`environ 3 mois à partir du moment où TOUS les documents auront été livrés au registre foncier.
Votre avocat organisera le paiement des taxes correspondantes et garantira que les actes des titres soient enregistrés dans le registre foncier. Nous prendrons également des dispositions pour que vous vous inscriviez auprès de l’autorité locale pour le paiement des taxes locales, telles que IBI et l´enlèvement des ordures. Ces paiements peuvent être éffectués par domicilation bancaire sur votre compte en Espagne.
Lors de l’achat d’une propriété hors plan, il est peu probable que des services essentiels, tels que l’électricité et l’eau, soient connectés. La connexion de tels services peut avoir un délai d´environ 4 semaines après l'achèvement et, par conséquent, il est important que vous ne prévoyiez pas utiliser la propriété pendant cette période.
Votre avocat peut s`informer si les services publics aient été transférés à votre nom une fois l'opération terminée.
Les années précédentes, il était courant en Espagne (souvent lorsqu'il s'agissait de revendre des propriétés) de déclarer un prix inférieur aux titres de propriété par rapport au montant réellement payé pour la propriété. La différence était généralement attribuée aux accessoires et aux meubles, même si en réalité ces accessoires et ces meubles ne valaient pas grand-chose.
Le fait de "déclarer insuffisamment" la valeur de la vente visait à réduire l’assujettissement à la taxe de cession (ITP) de l’acheteur et l’impôt à payer sur les plus-values du vendeur. Alors que l'acheteur gagnerait initialement en payant moins de droits de mutation au moment de l'achat, sa responsabilité de payer l'impôt sur les plus-values lors de la vente pour vendre le bien augmenterait à moins qu'il ne "commence" "la" sous-déclaration ".
Récemment, l'administration fiscale espagnole a tenté de réglementer cette pratique en introduisant des réglementations bancaires et fiscales plus strictes, et il n'est pas conseillé aux parties de déclarer moins que la valeur réelle de la vente dans les actes. Voir également la section ci-dessous intitulée "Factures de transfert de taxe".
La taxe de transfert ("ITP") est gérée par l'autorité fiscale régionale, la "Junta de Andalucía". Jusque´à une date récente, elle était calculée sur la base du prix d'achat du bien, c'est-à-dire de la valeur déclarée dans les titres de la propriété.
La Commission semble maintenant appliquer l’article 57.1 de la loi 58/2003, qui lui donne le pouvoir de réviser ou d’ajuster le prix d’achat déclaré par rapport à la taxe à payer. En fait, le conseil peut examiner la "valeur" de la propriété de plusieurs manières. Nous avons décrit ci-dessous six des moyens les plus importants par lesquels le conseil peut influer sur l'examen. La Commission peut calculer la valeur de la propriété comme suit:
Conformément à l'article 34.1k de la même loi, le contribuable a le droit de s'attendre à ce que la Commission applique la valeur la plus basse établie conformément à l'une des formes décrites ci-dessus. Malgré cela, il semble que la Commission ait commencé à appliquer ce qui générerait la taxe la plus élevée en adoptant le point 1) (ci-dessus) dans la plupart des cas et commence à envoyer des factures de taxe supplémentaires pour la taxe de transfert supplémentaire payable après l'achèvement.
Compte tenu du fait que toutes les autorités fiscales semblent avoir considérablement augmenté la valeur cadastrale des propriétés de leur région au cours des derniers mois, la valeur obtenue avec l'option 1) Cependant, la loi offre la possibilité aux acheteurs qui reçoivent une facture d’impôts complémentaires pour contester la valeur attribuée à votre bien par la Commission en recherchant une évaluation formelle de ce bien. Les frais de l'évaluation, toutefois, seront à la charge des acheteurs.
Au cours de nos recherches, nous déterminerons la valeur de la propriété en utilisant la formule de l'option 1). Si la valeur obtenue est supérieure au prix pour lequel vous achetez la propriété, vous aurez deux options: