En general, hay dos escenarios posibles cuando compra una propiedad en España. O comprará una propiedad que aún no está terminada (fuera del plan) de un desarrollador o comprará una propiedad de un individuo o compañía privada (reventa). El proceso es ligeramente diferente para cada uno, en términos de las búsquedas que se realizan, pero la estructura básica es similar.
El primer paso en el proceso de compra en España es asegurar su propiedad elegida mediante el depósito de una suma de dinero, el depósito de reserva, con el vendedor. Esto garantiza que la propiedad se retire del mercado y que el precio se fije durante un cierto período de tiempo, generalmente 30 días.
Es esencial que al viajar a España para ver las propiedades tenga fondos disponibles para pagar el depósito de reserva. Esto puede ser en efectivo o, generalmente, con tarjeta de crédito. Un cheque girado en una cuenta bancaria española por lo general sería suficiente, pero no un cheque girado contra una cuenta bancaria no española, debido a la demora en la compensación y la incertidumbre del tipo de cambio.
Si no puede pagar el depósito de la reserva, es muy poco probable que el vendedor reserve la propiedad para usted. Esta demora podría, por supuesto, costarle su propiedad.
Mijas Homes requiere un depósito de reserva entre 3.000€ y 12.000€.
Al momento de entregar el depósito de reserva, usted (o su representante) y el vendedor deben firmar un contrato de reserva en el que se incorporan los términos básicos del acuerdo. Estos términos pueden incluir, por ejemplo; la dirección de la propiedad, si se incluye un garaje o un almacén, las condiciones de pago, la fecha estimada para el intercambio de contratos y la fecha estimada de finalización.
Es importante darse cuenta de que el depósito de reserva generalmente no es reembolsable, a menos que se acuerde específicamente que está condicionado a que ocurran ciertos factores, por ejemplo. aumentar las finanzas o incluso ver la propiedad, si se reserva sin ser visto.
Una vez que se haya firmado el contrato de reserva y se haya pagado el depósito de reserva al proveedor, habrá un período de tiempo acordado durante el cual su abogado español designado realizará todas las búsquedas necesarias en su nombre para garantizar que el vendedor sea el propietario legal del proveedor. Propiedad y está libre de cualquier deuda, cargo o gravamen.
Al igual que en el Reino Unido, España opera un sistema de Registro de la Propiedad que le permite a su abogado español realizar búsquedas exhaustivas de títulos, lo que le brinda mayor seguridad y tranquilidad.
Durante este período, los términos detallados del acuerdo también serán negociados por su abogado español e incorporados a un Contrato de compra privado, listo para el intercambio de contratos. En el intercambio de contratos, debe esperar pagar entre el 20% y el 50% del precio de compra al comprar fuera del plan y el 10% al comprar una propiedad de reventa.
A través de su abogado español, también se asegurará (si realiza compras fuera del plan) que el desarrollador proporcionará una garantía bancaria o un bono de seguro para todos los pagos, así como una garantía estructural de 10 años una vez finalizado. Una garantía bancaria, o un bono de seguro, protege sus pagos y permite que su dinero sea devuelto en el improbable caso de que el desarrollador no finalice la propiedad, se liquide o incluso cuando no se complete a tiempo y usted no desee esperar.
El intercambio de contratos tiene un efecto similar al de Inglaterra, ya que compromete completamente al comprador y al vendedor a la compra a un precio acordado (sujeto solo a las fluctuaciones de los impuestos). Ninguna de las partes puede retirarse de una compra después del intercambio de contratos sin penalización.
La finalización formal se lleva a cabo cuando las escrituras de los títulos (escritura pública) están firmadas por las partes ante un Notario Público en España y el saldo del precio de compra se paga.
El notario es un funcionario público cuya función es actuar como testigo de la firma de las escrituras y garantizar que las partes hayan cumplido con los requisitos legales pertinentes en la transacción, como el pago de los impuestos correspondientes.
No es necesario que esté físicamente presente en la cita con el Notario y, en cambio, puede otorgar un poder formal o un mandato verbal informal a su representante para que firme las escrituras en su nombre.
Si decide otorgar un mandato verbal a su representante, tendrá que acudir ante un Notario en el Reino Unido o España tan pronto como sea posible después de su finalización para ratificar las escrituras, ya que, si bien la propiedad se habrá transferido, las escrituras no se podrán transferir. Inscrita en el Registro de la Propiedad sin ratificación. La ratificación es simplemente un proceso mediante el cual usted, como propietario, confirma la compra y entrega una firma original para presentarla en el Registro de la Propiedad. Si decide ratificar sus títulos de propiedad en España, haremos todos los arreglos necesarios y lo acompañaremos a las oficinas del Notario.
El registro final de los títulos de propiedad probablemente demorará aproximadamente 3 meses desde el momento en que TODA la documentación se entrega al Registro de la Propiedad.
Su abogado organizará el pago de los impuestos correspondientes y garantizará que las escrituras de los títulos se registren en el Registro de la Propiedad. También haremos los arreglos necesarios para que se registre con la Autoridad local para el pago de impuestos locales, como las tarifas (IBI) y la recolección de basura (Basura). Estos pueden ser pagados por domiciliación bancaria desde su cuenta bancaria española.
Al finalizar la compra de una propiedad fuera de plano, es poco probable que los servicios esenciales, como la electricidad y el agua, estén conectados. La conexión de dichos servicios puede demorar hasta 4 semanas después de la finalización y, por lo tanto, es importante que no haga planes para usar la propiedad durante ese período.
Su abogado puede solicitar que los servicios públicos se transfieran a su nombre una vez finalizado.
En años anteriores, existía una práctica común en España (a menudo cuando se trata de propiedades de reventa) para mostrar un precio más bajo en las escrituras del título del que realmente se pagaba por la propiedad. La diferencia fue comúnmente atribuida a los accesorios y muebles, aunque en realidad los accesorios y los muebles no valían mucho.
El propósito de "declarar de manera insuficiente" el valor de la venta fue reducir el pasivo del impuesto de transferencia (ITP) del comprador y el pasivo del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor. Si bien el comprador ganaría inicialmente pagando menos impuestos de transferencia en el momento de la compra, su responsabilidad de pagar el impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendiera a vender la propiedad aumentaría a menos que "pusiera en marcha" la "sub-declaración". Recientemente, la Oficina Tributaria española ha tratado de regular esta práctica mediante la introducción de regulaciones bancarias e impositivas más estrictas, y no se aconseja a las partes que declaren menos que el valor real de la venta en las escrituras. Consulte también la sección a continuación titulada "Facturas de impuestos de transferencias complementarias".
El impuesto de transferencia ("ITP") lo gestiona la autoridad fiscal regional, la "Junta de Andalucía", y hasta hace poco se calculaba por referencia al precio por el cual se compraba la propiedad, es decir, el valor declarado en los títulos de propiedad.
La Junta parece estar aplicando ahora el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, por el cual tiene la facultad de revisar o ajustar el precio de compra declarado en relación con el impuesto a pagar. De hecho, hay varias maneras diferentes en las que la Junta puede revisar el "valor" de la propiedad y hemos expuesto a continuación seis de las formas más importantes en que la Junta puede afectar la revisión. La Junta puede calcular el valor de la propiedad mediante:
De acuerdo con el Artículo 34.1k de la misma ley, el contribuyente tiene el derecho de esperar que la Junta aplique el valor más bajo establecido de acuerdo con una de las formas descritas anteriormente. A pesar de esto, parece que la Junta ha comenzado a aplicar lo que generaría el mayor impuesto por sí misma al adoptar el punto 1) anterior en la mayoría de los casos y está comenzando a enviar facturas de impuestos complementarias para el impuesto de transferencia adicional pagadero después de que se haya completado la finalización.
Teniendo en cuenta que todas las Autoridades fiscales parecen haber aumentado sustancialmente su Valor catastral de las propiedades dentro de su área en los últimos meses, el valor resultante con la opción 1) Sin embargo, la ley brinda la oportunidad a los compradores que reciben una factura de impuestos complementaria para impugnar el valor asignado a su propiedad por la Junta mediante la búsqueda de una valoración formal de la propiedad. El costo de la valoración, sin embargo, correrá a cargo de los compradores.
Durante el curso de nuestras búsquedas, determinaremos el valor de la propiedad utilizando la fórmula en la opción 1) anterior. Si el valor resultante es mayor que el precio por el que está comprando la propiedad, tendrá dos opciones y son las siguientes: